Ganho de capital na venda de imóvel: detalhes relevantes

A tributação de ganho de capital na venda de imóvel no Brasil foi completamente modificada em 2005, com a publicação da Lei nº 11.196/05, que trouxe um modelo bastante inteligente, justo, talvez até benevolente, para as pessoas com melhor capacidade financeira. Todavia, existem alguns detalhes importantes, que julguei interessante apresentar neste artigo.

A principal mudança foi a possibilidade de redução do ganho de capital por um deflator, como se fosse uma atualização monetária. Apesar da fórmula complexa, que o programa da Receita Federal do Brasil (RFB) simplifica, fazendo o cálculo automaticamente, o modelo reduz bastante o valor do ganho de capital. Suponha a aquisição de um imóvel por R$ 300 mil, com venda posterior por R$ 400 mil. O ganho de capital seria de R$ 100 mil, apenas se a compra e a venda se realizassem no mesmo mês. Na tabela a seguir, veja o valor (em R$) da base de cálculo (ganho de capital), dependendo do número de meses de propriedade do bem tido como exemplo.

Perceba que, um imóvel adquirido em 2008, e vendido em 2018, teria sido reduzido em 34%, passando o ganho de R$ 100 mil para pouco menos de R$ 66 mil. A ideia do legislador foi permitir algum tipo de atualização, que, em 2017, por exemplo, foi maior que a inflação oficial. O modelo matemático criado vai reduzindo o percentual, à medida que o imóvel vai ficando mais velho, de modo que um ano tem redução de 4,1%, enquanto dez anos traz redução acumulada de 34,4%.

Portanto, admitindo que o imóvel do exemplo didático tivesse sido adquirido em mar./08 e fosse vendido agora, em mar./18, o IR devido seria de R$ 9.863 (15% sobre R$ 65.753), representando alíquota efetiva de 9,9% sobre o ganho nominal de R$ 100 mil. Além disso, imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 têm outra redução, que varia de 95% (1970) até 5% (1988), conforme o art. 18 da Lei nº 7.713/88. Há, ainda, isenção integral quando ocorre a venda por até R$ 440 mil do único imóvel do contribuinte.

Mas o salto qualitativo da lei foi isentar o ganho de capital com o simples motivo de troca de imóvel. Assim, caso a pessoa física realize venda de imóveis residenciais (pode ser mais de um) e utilize o dinheiro da venda na aquisição de um ou mais imóveis residenciais, no prazo de 180 dias, terá todo o ganho de capital considerado isento. O contribuinte que utilizar o benefício da isenção no ganho de capital só poderá obter outra isenção após decorridos cinco anos. Apresento, a seguir, um exemplo com variações para ajudar a entender o tema.

José possuía um imóvel, adquirido em jun./98 por R$ 100 mil e vendido em maio/17 por R$ 500 mil. Vejamos três possibilidades de uso do dinheiro por José:

A) Os recursos foram utilizados integralmente na compra de outro imóvel, em set./17. O ganho de capital de R$ 400 mil será todo isento.

B) Os recursos não foram utilizados na compra de imóveis residenciais. Nesse caso, haverá ganho de capital de R$ 400 mil, mas que terá alguns redutores importantes (rendimentos isentos). Veja o cálculo:

FR1 (jan./96 a nov./05), que monta 0,5837. Assim, o ganho seria reduzido para R$ 233.480.

FR2 (dez./05 a maio/17), que monta 0,6175, aplicado sobre o novo valor de R$ 233.480. Assim, o ganho diminuiria para R$ 144.174.

Portanto, o ganho de R$ 255.826 (400.000 – 144.174) seria informado na ficha de rendimentos isentos, enquanto a parcela tributável, e que terá a aplicação da alíquota de 15%, monta R$ 144.174. O IR ficou em R$ 21.626, e o ganho de capital (líquido de IR), em R$ 122.548, e este valor será informado na linha de rendimentos com tributação definitiva (exclusivo na fonte).

C) José utilizou R$ 300 mil (60%) para comprar outro imóvel. Nesse caso, o ganho de capital de R$ 160 mil (40% de 400 mil) será tributado exclusivamente na fonte. O percentual utilizado para comprar outro imóvel (60%) e que monta R$ 240 mil, será informado como rendimento isento. Mas a própria parcela tributada terá reduções (FR1 e FR2), que, na prática, irá gerar ganho de capital tributável de R$ 57.670. O IR será de R$ 8.651, e o ganho líquido, informado como rendimentos com tributação exclusiva na fonte, de R$ 49.019. O total informado como isento monta, no caso, R$ 342.330 e deve ser informado na linha 7 dos rendimentos isentos.

A isenção permitida só alcança a compra de imóvel residencial (ou mais de um) e isso não inclui pagamento de parcelas de financiamento de imóvel já existente no momento da venda. Portanto, quem tem imóvel e quer comprar outro e utilizar o benefício da redução deve ficar atento, pois é necessário vender primeiro o imóvel e, depois, sim, adquirir o outro para obter a isenção.

O tema é relevante e cheio de detalhes, tanto é que há um capítulo exclusivo (37) do meu livro Manual de Contabilidade Tributária para tratar do assunto.

Concluindo, há algumas possibilidades de tornar isento o ganho obtido na venda de imóveis. Os caminhos são apresentados, resumidamente, a seguir:

A)Venda de imóvel no mês por até R$ 35 mil;

B) Venda do único imóvel por até R$ 440 mil;

C) Venda de imóvel (pode ser mais de um e não precisa ser o único), com uso do dinheiro para comprar um ou mais imóveis no prazo de 180 dias da data da venda.

PAULO HENRIQUE PÊGAS

É contador, atuando profissionalmente na área contábil-tributária há 30 anos, principalmente em instituições financeiras. Professor titular da disciplina Contabilidade e Planejamento Tributário no curso de graduação em Ciências Contábeis do Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (IBMEC-RJ). Nos cursos de pós-graduação, atua também no IBMEC-RJ, na Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (FIPECAFI-SP) e na Universidade Candido Mendes (UCAM), em parceria com o Instituto de Pesquisa e Estudos Contábeis (IPECRJ).

Fonte: Gennegociosegestao.com.br/