Propriedades para Investimento: Definição, Exemplos e Vantagens com Relação a Imobilização

Apesar das normas contábeis internacionais já estarem vigorando há alguns anos, podemos dizer que muitos assuntos ainda são novidades para grande parte de empresários e administradores.

Um desses casos, são os imóveis que poderiam ser contabilizados como propriedades para investimento, mas que normalmente continuam sendo classificados como ativo imobilizado.

Definição de Propriedades para Investimento (CPC 28)

Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas, e não para:

1. Uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas;

2. Venda no curso ordinário do negócio.

Exemplos de Propriedades para Investimento:

• Terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do capital);
• Terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios;
• Edifício que seja propriedade da entidade (ou mantido pela entidade em arrendamento financeiro) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
• Edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
• Propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.

Importante: Se o imóvel for ocupado pelo proprietário, para o desenvolvimento da atividade da empresa, deve-se contabilizar o imóvel como imobilizado.

Observação: Algumas propriedades compreendem uma parte que é mantida para obter rendimentos ou para valorização de capital e outra parte que é mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.

Se essas partes puderem ser vendidas separadamente (ou arrendadas separadamente sob arrendamento financeiro), a entidade contabiliza as partes separadamente. Se as partes não puderem ser vendidas separadamente, a propriedade só é propriedade para investimento se uma parte insignificante for mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.

O que não é Propriedade para Investimento?

Outros exemplos de bens que não são propriedades para investimento:

• Propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda (ver Pronunciamento Técnico CPC 16 – Estoques), como, por exemplo, propriedade adquirida exclusivamente com vista à alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda;
• Propriedade em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros (ver Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção);
• Propriedade ocupada pelo proprietário (ver Pronunciamento Técnico CPC 27), incluindo (entre outras coisas) propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário no aguardo de alienação;
• Propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.

Vantagens com Relação a Imobilização

Como todas as propriedades classificadas como propriedade para investimento devem ser contabilizadas usando o método do valor justo (CPC 28 – item 6), a grande vantagem é justamente poder contabilizar “a reavaliação” desses imóveis.

Isto é, num cenário de valorização imobiliária como o Brasil apresentou nos últimos anos, um imóvel adquirido e contabilizado pelo custo em poucos anos existe a tendência do valor registrado contabilmente, não refletir a realidade do valor de mercado.

A propriedade para investimento deve ser inicialmente avaliada pelo seu custo, mas a cada encerramento de balanço a entidade deverá avaliar este ativo pelo valor justo, contabilizando os ajustes positivos de cada exercício na conta de Ajustes de Avaliação Patrimonial (AAP).

Transferências entre Imobilizado para Propriedades para Investimento

É possível realizar transferências de ativo imobilizado para propriedade para investimento e vice-versa, porém essas operações necessitam ser bem suportadas.

• Transferência de propriedade para investimento para o imobilizado: Deverá ser considerado como custo o valor justo na data da alteração efetiva do uso, então, a partir deste momento, são aplicadas todas as regras contábeis próprias do ativo imobilizado, inclusive depreciação;
• Transferência de ativo imobilizado para propriedade para investimento: No momento desta transferência, o bem passa a ser avaliado pelo valor justo, a diferença acumulada até a transferência, se for negativa, deverá ser registrada no resultado do exercício e, se positiva, em AAP – Ajustes de Avaliação Patrimonial;

Avaliação do Valor Justo das Propriedades mantidas para investimento

Incentiva-se a entidade, mas não se exige dela, a mensurar o valor justo das propriedades para investimento tendo por base a avaliação de avaliador independente que tenha qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência recente no local e na categoria da propriedade para investimento que esteja sendo avaliada (CPC28 – Item 32 – Alterado pela Revisão CPC 03).

Fonte: Afixcode.com.br